Obdavčitev prodaje nepremičnin
Po zakonu o davku na promet nepremičnin (ZDPN) je osnova za davek prodajna cena nepremičnine. Če je odstopanje med nabavno vrednostjo in nabavno ceno preveliko oziroma če je prikazana prodajna cena prenizka, davčni organ odmeri ceno nepremičnine, ki bi se dala doseči v prostem prometu in ki je nato osnova za davek na promet nepremičnin. V tem primeru je davek dvoodstoten.
Napoved dobička iz kapitala od prodaje nepremičnin je treba oddati če je bila nepremičnina v spremenjenem ali nespremenjenem stanju prodana, podarjena ali zamenjana. Napoved je treba oddati tudi ob prodaji z izgubo.
Napovedi ni treba oddati le če ste nepremičnino kupili pred 1. januarjem 2002 ali če ste v vaši nepremičnini tri leta dejansko bivali in imeli tam stalno prebivališče. (To velja za stanovanje ali hišo, ki ima največ dve stanovanji.)
Napoved o prodaji nepremičnin je treba oddati v 15 dneh po prodaji na davčni urad ali elektronsko prek spletnega sistema e-Davki (http://edavki.durs.si). Zavezanec za vložitev dohodnine na spletu potrebuje elektronski podpis (Sigen-CA, AC-NLB, Poštar-CA ali Halcom). Brezplačen je le prvi certifikat, ki ga je mogoče prejeti na upravnih enotah. Uporabnik ga prejme najpozneje v 10 dneh, v praksi pa v treh do štirih.
Obrazec in navodilo za izpolnitev obrazca sta na voljo v PDF-datoteki (http://www.uradni-list.si/files/RS_-2006-138-06005-OB~P011-0000.PDF)
Po zakonu o davku na promet nepremičnin (ZDPN) je osnova za davek prodajna cena nepremičnine. Če je odstopanje med nabavno vrednostjo in nabavno ceno preveliko oziroma če je prikazana prodajna cena prenizka, davčni organ odmeri ceno nepremičnine, ki bi se dala doseči v prostem prometu in ki je nato osnova za davek na promet nepremičnin. V tem primeru je davek dvoodstoten.
Če ste bili lastniki nepremičnine manj kot pet let, boste pri dobičku obdavčeni z 20-odstotno stopnjo. Po petih letih se davčna stopnja zniža za pet odstotnih točk, na 15 odstotkov, nato vsakih pet let še za pet točk. Po 20 letih ste torej oproščeni plačila davka od dobička nepremičnin. Pri prodaji nepremičnin se upoštevajo normirani stroški posredovanja.
Če ste vložili v prenovo nepremičnin, si davčno osnovo pri dobičku od prodaje nepremičnin lahko znižate. Stroške obnove vpišite v napoved, predložite pa tudi kopije računov, s katerimi dokazujete obnovo. Teh računov zato nikar ne zavrzite, ob prodaji nepremičnin vam bodo lahko prišli še kako prav.
Ne glede na to, ali so bili stroški posredništva pri prodaji višji ali nižji oziroma jih sploh ni bilo, se bo pri izračunavanju davčne osnove nakupni ceni prištelo odstotek, prodajni pa odštelo odstotek. Davčno osnovo si lahko znižate tudi s stroški cenitve. Davčno priznani bodo stroški do 188 evrov.
Če ste po letu 2002 kupili nepremičnino in jo lani prodali z izgubo, si lahko s to izgubo znižate davčno osnovo pri napovedi kapitalskih dobičkov (opozarjamo vas, da imate za oddajo teh čas le še v ponedeljek). Torej, če ste lani z delnicami zaslužili 11 tisoč evrov, nepremičnino pa prodali 10 tisoč evrov pod nakupno vrednostjo, bo vaša davčna osnova za kapitalski dobiček tisoč evrov.
Zavezanec, ki podari nepremičnino svojemu zakoncu ali otroku, lahko tudi uveljavlja odlog ugotavljanja davčne obveznosti. V tem primeru se davčna obveznost ne ugotavlja v času, ko zavezanec proda nepremičnino zakoncu ali otroku, temveč se ugotavljanje davčne obveznosti odloži do naslednje obdavčljive odsvojitve podarjenega kapitala, ki jo opravi zakonec ali otrok.
Vir: UGOVŠEK, J.: Fnasvet kako je obdavčena prodaja nepremičnine. Finance (25.2.2011) št. 39. Str. 7